Références en programmation commerciale

Mission d’expertise sur la programmation commerciale et médicale du futur quartier de l’hôpital Saclay

Cette mission d’expertise visait à accompagner l’EPA Paris-Saclay dans la définition d’une programmation commerciale et médicale attachée au futur hôpital de Saclay.
Cet équipement de 416 lits, issu de la fusion de trois établissements existants (Longjumeau, Juvisy et Orsay), doit ouvrir ses portes en 2024, dans un nouveau quartier situé à l’ouest du plateau de Saclay (Zac de Corbeville).

Des études de programmation commerciale ont déjà été menées dans le cadre de la Zac de Corbeville. Ces études fixent le principe de la création de deux polarités commerciales :
- la première, d’une enveloppe de 1.500 m2, située à l’ouest du quartier ;
- la seconde, d’une enveloppe de 4.000 m², développée en bordure d’un « cours », conçu comme l’épicentre du quartier.

Cette expertise vient en complément de ces analyses afin de préciser la programmation commerciale et médicale attachée spécifiquement aux usagers du futur hôpital : employés, patientèle, visiteurs…
Elle vise également à préciser le plan de marchandisage envisageable pour ces activités commerciales et médicales, en tenant compte : 

- de la programmation des linéaires d’activité prévus en rez-de-chaussée des immeubles du cours central du quartier ;
- d’un projet d’immobilier médical privé développé à proximité immédiate de l’hôpital.

Mission d’expertise sur l’opportunité d’implantation d’un food court dans le retail park du Clos du Chêne à Montévrain (77)

Promu par la foncière Frey, l’ensemble commercial du Clos-du-Chêne constitue l’un des premiers et l’un des plus grands retail park de France (53 500 m2 GLA) .
Ouvert en 2007, après un démarrage poussif, le Clos-du-Chêne prend véritablement son envol en 2013, grâce à une première extension, passant de 27 à 59 cellules, et à l’intégration d’une locomotive alimentaire – un petit hypermarché Leclerc ouvert initialement sur 3 000 m2, étendu depuis à 3 889 m2, complété d’un drive.

Malgré tout, le Clos du Chêne souffre toujours de ses défauts de conception d’origine :

- un plan de merchandising trop vaste et sans véritable mise en tension du circuit marchand dont témoignent les comportements de consommation de cabotage (voir étude Topoye de 2016) et la faiblesse d’animation du site, comparativement à d’autres retail park, à l’exemple des réalisations récentes du groupe Frey ;
- une locomotive alimentaire qui malgré de très belles performances (Leclerc a réalisé un chiffre d’affaires de 50 M€ en 2020), ne pourvoit pas un flux de clientèle suffisant pour entraîner le reste des magasins.

Conscient de ces défauts, la foncière Frey réfléchit à différentes solutions pour améliorer le parcours marchand et renforcer l’animation du site :

- projet d’extension du retail park visant à constituer une boucle marchande complète (échéance 2025) ;
- recherche de prospects capables d’accroître le volume et d’étendre le temps de fréquentation du site : Cultura, food court Indus-Tree…
   
Dans le même temps, l’Epamarne promeut un grand projet urbain visant à améliorer l’intégration urbaine du retail park et plus généralement de la ZAE du Clos Rose dans laquelle il s’insère et à développer en contiguïté, au sud, un nouveau quartier « agro-urbain » mixte.

Les deux approches immobilières et aménagistes trouvent leur front de télescopage à l’emplacement des  îlots CH7 et CH8, vus :

- par la foncière Frey comme un vase d’expansion pour son ensemble commercial ;
- par l’Epamarne comme la future porte d’entrée du nouveau quartier « agro-urbain ».

Cette expertise vise à analyser l’opportunité d’implantation du food court Indus-Tree, selon une double approche économique et spatiale (condition d’insertion urbaine au plan de merchandising de Frey et au projet urbain de l’Épamarne).

Potentiel de marché pour la création d’une offre de restauration collective dans l’ilot Bastion de la Zac Satory à Versailles

Cette expertise visait à définir le potentiel de marché en restauration collective dans l’ilot Bastion de la ZAC Satory.

La démarche a consisté :

- à définir la zone de chalandise actuelle et future du secteur Ouest du quartier du Plateau de Satory, prenant en compte les livraisons des différents programmes de la ZAC, jusqu’en 2035 ;
- à intégrer l’offre en restauration concurrente, sur site et hors site, peu visible mais présente ;
- à mesurer le potentiel de marché en restauration, aussi bien commerciale que collective, dans le secteur Ouest du quartier du Plateau de Satory ;
- à quantifier les surfaces programmables dans ces différents types de restauration ;
- à estimer la valeur immobilière du RIE. 

Programmation commerciale de deux îlots de la Zac du Chêne-Saint-Fiacre à Marne-la-Vallée

Cette mission d’expertise vise à accompagner l’Epamarne dans la définition d’une programmation commerciale de deux îlots de la ZAC du Chêne Saint Fiacre, située sur la commune de Chanteloup-en-Brie.

Chaque îlot est destiné à développer une programmation mixte intégrant un socle commercial de 2 500 à 3 000 m2 et une quarantaine de logements en étage (livraison prévisionnelle pour 2024-2025).

La vocation commerciale de ces nouvelles surfaces commerciales pose question dans la mesure où celles-ci se situent à l’interface d’un grand ensemble commercial très dépendant des mobilités carbonées – le retail park du Clos du Chêne, promu par le groupe Frey – et d’un futur quartier d’habitat, aménagé dans un espace présentant d’importantes aménités naturelles et paysagères (parc de Fontenelle, rû des Gassets, serres et espaces de cueillette de la ferme du Plessis…).
À moyen/long terme, le groupe Frey pourrait réaménager son retail park afin d’améliorer son intégration à son milieu, sur un plan à la fois architectural, urbain, paysager, et environnemental. Une première réflexion sur ce projet pourrait être engagée à partir de 2022 dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt du Programme d’investissement d’avenir.

Pour l’heure, en échos à des demandes d’implantation (Cultura) ou d’extension (Intersport) d’enseignes, la foncière manifeste plutôt des velléités d’extension de son ensemble commercial, sur les futurs espaces commerciaux de la ZAC.

Cette expertise vise à proposer une programmation commerciale conciliant les différentes temporalités et les différentes visions urbaines (centralité urbaine maillée sur une trame piétonne versus centralité rayonnante maillée sur la trame de la voiture individuelle) qui s’expriment sur le site.

Programmation commerciale d'une ancienne friche industrielle - la halle Piano - à Guyancourt (78)

Cette mission d’expertise visait à accompagner l’EPA Paris-Saclay dans la définition d’une programmation commerciale de la halle Piano, une friche industrielle située sur un ex site de Thalès, dans la commune de Guyancourt.
La halle s’insère dans le périmètre d’une future Zac de 60 ha devant accueillir 1 800 logements et 150 000 m2 d’activités.
Les premières constructions de logements devraient être engagées en 2025. Toutefois, la Zac ne commencera à prendre forme qu’à partir de 2030, après la livraison d’une nouvelle gare de la ligne 18 du métro du Grand Paris, dont le chantier gèle jusque-là la conduite de la plupart des autres opérations d’aménagement prévues.  

L’objectif de cette expertise consiste donc à définir la programmation commerciale d’un site devant ouvrir en 2022, et qui restera isolé jusqu’en 2030, dans un environnement, qui plus est, chahuté.
Durant cette période, la halle pourra accueillir des activités temporaires. Toutefois, le choix de ces activités devra être fait de manière à ce que celles-ci aient les meilleures chances de pérenniser leur installation sur site, si possible avant même 2030.

Plan de merchandising des RDC du pôle central du quartier de l'École polytechnique du plateau de Saclay

Le projet d’aménagement urbain du Campus de Saclay développé par l’EPAPS se structure à travers la création de deux nouveaux quartiers multifonctionnels (logement, bureaux, équipements…) Qep-Corbeville et Moulon, chacun desservi par une gare de la future ligne « verte » du réseau Grand Paris Express : Orsay-Gif à Moulon ; Palaiseau à Qep.

L’armature commerciale du futur Campus s’organise quant à elle à travers près d’une dizaine de centralités (figure 1), les principales étant situées autour des gares (à venir), au voisinage d’un nouvel hôpital (Le Cours, quartier de Corbeville, à venir) et au cœur d’un îlot dense d’habitat (Orizon, quartier Moulon, livré). 

Des principes programmatiques ont été esquissés pour chacune de ces polarités, en phase étude (cabinet Intencité - 2018) et affinés, pour les plus avancées d’entre elles, en phase opérationnelle (consultations promoteurs…). C’est le cas notamment du pôle Central de Qep (figure 2), dont le développement doit prochainement être confié à un groupement de promoteurs (Demathieu-Bard Immobilier et al. – DBI dans les développements suivants). La promesse de vente des terrains aménagés par l’Epaps devrait être signée début novembre 2021.
Cette expertise vise à consolider les principes de merchandising retenus pour le Central.