Cette étude prospective vise à accompagner l’EPAMARNE et ses partenaires (Banque des Territoires, Foncière Frey) dans une opération d’aménagement pilote visant à requalifier l’un des plus grands retail park de France - le Clos du Chêne - situé sur les communes de Chanteloup-en-Brie et de Montévrain en Seine-et-Marne, et promu par la foncière Frey.
Inauguré en novembre 2007, le Clos du Chêne compte aujourd’hui près d’une soixantaine de commerces – en majorité des grandes et moyennes surfaces – développés sur plus de 50 000 m2 GLA, emmenés par un petit hypermarché Leclerc. L’ensemble génère un chiffre d’affaires équivalent à deux fois celui du centre-ville marchand d’une ville moyenne selon nos estimations, et constitue l’un des actifs immobiliers les mieux valorisés de la foncière Frey.

Le projet de requalification esquissé par l’Epamarne vise à une « hybridation des usages marchands » du retail park avec ceux de son quartier pour créer une « symbiose ville-nature-agriculture en milieu périurbain ». Une place importante doit être donnée à l’innovation, s’agissant en particulier des formes urbaines, afin de promouvoir de nouvelles manières d’habiter, de se déplacer et de consommer plus écologiques.

Le projet appelle les différentes interventions suivantes :

- désimperméabilisation des sols ;
- réorganisation des parkings en silos ;
- transformation des « boîtes » commerciales en commerces de rez-d’immeubles ;
- renforcement de la mixité des fonctions urbaines par l’intégration de logements et d’équipements ;
- renaturation.

Le projet a été retenu parmi les lauréats de l’Appel à manifestation d’intérêt « Démonstrateur de la ville durable » du 4e programme d’investissements d’avenir – PIA 4 – initié par l’État. Les premières réalisations devraient intervenir au milieu des années 2020, pour une livraison complète du projet vers 2030.

Cette mission s’inscrit dans la phase d’incubation du projet urbain. Elle vise à orienter la programmation commerciale du site dans ses dimensions prospectives (quelles activités et surfaces pour quels modes de consommation), stratégiques (maîtrise foncière et immobilière, montage, portage) et opérationnelles (problématiques des éventuels transferts).

EPA PARIS-SACLAY

Etude prospective sur le potentiel commercial du futur quartier gare du plateau de Satory

Contexte et enjeu

Cette mission d’expertise visait à accompagner l’EPA Paris-Saclay dans la définition de la programmation commerciale du futur quartier gare du plateau de Satory.
Ce quartier, dont la construction débutera en 2030, comprendra à terme 1 300 logements, 17 000 m2 de bureau et des commerces, dont 2 600 m2 dans la gare elle-même.

L’échéance relativement éloignée de livraison du quartier oblige à réfléchir la programmation commerciale de manière prospective et réversible, afin d’intégrer les évolutions de comportements de consommation mais également les évolutions de l’organisation spatiale des différentes fonctions économiques attachées à un commerce (vente, stockage, logistique, voire production) pouvant advenir entretemps.

Une première phase d’étude a consisté à esquisser plusieurs scénarios d’évolution des comportements de consommation et des modes d’organisation des fonctions commerciales d’ici 2030 à l’échelle des centralités marchandes de proximité organisées en rez-de-ville en général, puis à traduire ces scénarios prospectifs en enjeux programmatiques pour le futur quartier gare de Satory.
Une seconde phase d’étude a consisté à définir la programmation commerciale précise du quartier à partir de ces différents éléments prospectifs.
Une première programmation « standard 2021 » a été proposée, basée sur les ratios retenus conventionnellement dans les calculs de potentiels de marché à date.
Cette programmation a ensuite été rediscutée et recontextualisée dans chaque scénario prospectif.

MERCIALYS

Étude prospective des pôles commerciaux agrégés autour d’une grande surface alimentaire en France à l’horizon 2030

Contexte et enjeu

Mercialys souhaitait bénéficier d’une analyse prospective de l’évolution des pôles commerciaux agrégés autour d’une GSA (supermarché, magasin populaire, hypermarché), en France.
Bien qu’occupant toujours une position de quasi-monopole sur le marché alimentaire, les GSA sont affectées depuis plusieurs années par des évolutions structurelles de leur environnement, fragilisant leurs performances au point de les obliger à repenser leur chaîne de valeur.
Incidemment, leur évolution questionne également le devenir des commerces qu’elles agrègent et entrainent autour d’elles : galeries marchandes, lotissements de moyennes surfaces, retail park, pôles de restauration et de loisirs...
Les principaux facteurs à l’origine de ces mutations, bien identifiés et bien quantifiés, sont généralement appréhendés à partir d’un cadre conceptuel privilégiant une double approche micro-économique, l’une attentive aux évolutions des comportements des consommateurs postmodernes, l’autre attentive aux nouvelles stratégies de développement déployées par les entreprises de distribution, en contexte d’émergence d’un nouveau cycle économique post industrialo-fordiste.

La portée de ces approches est indéniable. Elles présentent toutefois pour principale limite d’omettre un troisième facteur tout aussi déterminant : l’espace.

« L’espace compte » au sens où les phénomènes économiques n’impactent pas de manière homogène les territoires. Par exemple, la crise du commerce moderne n’est pas de même nature et ne se manifeste pas avec la même intensité aux différentes échelles du système urbain français (grandes villes, villes moyennes, petites villes…).
L’espace compte encore au sens où les territoires peuvent à leur tour influencer la nature des phénomènes économiques. La baisse de fréquentation des centres commerciaux est due aussi au fait que la population française s’étale et habite toujours plus loin des pôles urbains là où sont implantés précisément la plupart des centres commerciaux.

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